27. 为什么不用为房产税担心?

Reprinted from Fortune Town

有一条终极投资真理——房地产市场可能会得病,但永远不会死。你可能会暂时损失一些账面资产,要花时间等待市场走出低谷。但可以肯定的是,你不会长期出于负债状态,你毕竟拥有你的公寓,你的投资不会归零。房地产市场不会死亡。

另一条终极投资真理——资本泛滥必然导致房地产市场需求旺盛。如果哪个地方热钱满天飞,比如像伦敦,东京,上海这样的城市,黄金地段的房地产都会飞升。如果本身是个岛,比如香港,那房价上升更快了。在美元石油横流的中东,每当油价超过90美元,几乎一半人口就会辞职去炒房子。

上海房地产市场是这两条真理的最好写照,而且上海没有什么更好的投资渠道,再加上房地产市场背后有许多力量支持,所以很难想象新的房产税会对房价产生什么影响。

上海和重庆的房产税引起很多关注,似乎是个重磅炸弹。这对中国来说是个新事物,人们很自然会争论它的意义。或许这会令房价下跌?或许会戳破房地产泡沫?作为一个外国人,在中国听到这样的争论很有意思。而远隔重洋的欧洲人和美国人在听到有关上海房产税的争论时,他们往往会非常惊讶,“等一下,中国人以前不交房产税?真的吗?”

幸运的是,我是一个投资者,所以我关注的问题很有限。新的房产税会改变我的投资收益吗?房产税会改变长期价值投资定律(巴菲特投资方式)吗?这会使其他人的行为方式发生很大改变吗?目前为止,这些问题的答案是不。实行房产税之后,上海房地产市场依旧运行良好。

中国房地产市场泡沫(对,这是个泡沫)是八年之中我经历的第三个泡沫,我经历过迪拜流星般的兴起和迅速崩溃,我还经历了美国次债市场的兴衰,速度比迪拜慢很多,但规模大很多。现在我正在经历中国的房地产市场蓬勃兴起。

2011年的上海令我想起的不是美国的蓬勃时期,而是2005年的迪拜。那时我开车在酋长国的公路上行驶,就像现在开车在世纪大道上,几乎每个月都会见到新的摩天大楼,我总是吃惊地发现新的大型项目,比如地铁站或水下酒店。到处都有公寓,和今天的上海很像,几乎我认识的每个家庭都有几套房子。

更重要的是,那时的迪拜和现在的上海都是前面两条真理的最佳范例。市场上到处是寻找安全投资方式的地方资金。

不过我不认为上海会重蹈迪拜的覆辙,迪拜的问题在于它十分依赖从欧洲和俄罗斯涌入的房产购买者,2008年外部投资者撤回家后,迪拜房产市场就垮了。几周内需求下跌了50%,成千上万辆汽车被扔在飞机场,棕榈岛和其他大型项目都停工了。购物中心变成了鬼城。很吓人!上海没有这种问题,不会在一个月内消失半座城市。

上海房地产市场的问题既比迪拜好,也比迪拜糟糕。不会像迪拜一样突然垮了。不过不断上涨的房价让相当一部分城市人口的生活变得很难承受。这个问题没有一个简单的解决方式,我很同情在这个问题中挣扎的中国官员和经济学家。他们想了很多办法,比如新房产税,房产限购令,最低首付限制。

我认为中国房地产泡沫和美国以及中东的房地产泡沫最大的区别在于,人们眼睁睁看着它的到来。迪拜的崩溃谁也没料到,就像台风席卷了整个城市。就连巴菲特也没预计到次级债危机来临。一般而言,你看见了一场危机,你就会为它的到来做准备。只有未料到的危机,就像一只黑天鹅一样,会把你摧毁。新房产税最重要的意义,就是显示政府正在为可能的房产市场崩溃做准备,美国和迪拜都没这么干过。

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